전세사기 수법, 피해사례, 특약설정, 예방 방법 8가지 알아보기

 

제가 집을 구하던 당시, 전세 피해에 대한 뉴스가 끊임없이 쏟아졌습니다. 사회 초년생으로서 처음으로 큰 금액의 은행 대출을 받게 되어, 제가 모은 돈을 합친 거의 전 재산을 잃을 수 있다는 두려움과 걱정이 매우 컸습니다. 세입자가 떼인 보증금이 총 2조 원에 달하며, HUG에서 보험금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 합니다. 따라서 다양한 전세 사기 유형을 파악하고 예방방법을 미리 파악하는 것은 굉장히 중요합니다.

 

 

깡통전세 피하기

 

전세사기 사례

대구 깡통전세사기 사건

 

• 임대인 장 모 씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투자로 사들인 뒤, 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않았습니다. 결국 장 씨는 징역 3년, 4년형을 선고받았습니다. 하지만 임대인이 처벌받아도 세입자들이 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 건 아니기 때문에 주의가 필요합니다.

깡통주택이란?

• 깡통주택은 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자의 보증금이 회수되지 않는 집입니다.
• 주로 세입자의 보증금과 빚으로 매매가격의 대부분을 채운 집을 말합니다.
• 집값이 떨어지면서 깡통전세가 되면 임대인은 보증금을 돌려줄 수 없게 되고, 경매로 넘어가기도 합니다.

깡통전세 사기 예방법

집값 시세 확인

• 국토교통부 실거래가 공시시스템이나 KB부동산 등에서 집값을 확인하세요. 보증금이 집값에 비례하면 위험합니다.

전세보증금반환보증 가입

• 깡통주택과 역전세 매물은 가입이 어렵지만, 계약 체결 전에 가입 가능한 주택인지 확인하고 계약 후 가입하세요.

 

 

 

등기부등본 꼼꼼히 확인

 

전세사기사례

인천 중구 가짜 임대인 사건

 

• 2019년 인천 중구에서 A씨는 타인의 오피스텔을 자신의 소유라고 속여 사기를 쳤습니다. A 씨는 등기부등본을 위조해 24억 원에 달하는 피해를 입혔습니다.

예방법

• 임대인의 신분증, 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하세요. 위임장과 인감증명서를 대조해 동일한지 확인하세요.
• 임대인과 유선 통화를 통해 계약 내용을 확인하고, 신분증을 대조해 동일한 사람인지 확인하세요.
• 보증금 송금 시 계약 내용과 예금주를 더블체크하세요.

 

 

 

신탁등기 주의

 

신탁이란?

• 신탁은 임대인이 주택을 전문가에게 맡기는 것입니다.
• 신탁된 주택은 임대인이 전월세 계약을 할 때 신탁회사의 동의를 받아야 합니다.

예방법

• 신탁등기된 집은 신탁회사의 사전 승낙과 합의가 있어야 계약이 유효합니다. 등기부등본 갑구에 기재되어 있는 신탁등기를 확인하고, 전문가의 도움을 받거나 다른 집을 선택하는 것이 좋습니다.

 

공인중개사 확인하기

 

전세사기 사례

안산 공인중개사 사건

 

• 2019년 경기도 안산에서 두 명의 공인중개사가 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 70억 원에 달하는 사기를 저질렀습니다.

예방법

• 한국공인중개사협회에 등록된 공인중개사인지 확인하세요.
• 부동산 공제증서 발급 여부도 체크하세요.

 

 

 

 

 

 

확정일자와 전입신고

 

전세사기 사례

서울 동작구 사건

 

• 2021년 A 씨는 확정일자와 전입신고를 했지만, 임대인이 소유권을 넘긴 후 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어갔습니다.

예방법

• 이사 후 14일 이내에 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. (가급적 바로)
• 잔금 내기 직전 등기부등본을 확인하세요. 임대인 변경 등기가 접수된 경우 계약을 멈추고 확인하세요.
• 계약서에 특약을 명시해 임대인이 소유권변경, 근저당 설정 등을 하지 않기로 하고, 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 보증금을 반환하는 조항을 넣으세요.

 

 

 

 

 

임대인의 체납 세금 확인

전세사기 사례

고액 체납자

 

• 임대인의 고액 체납으로 인해 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사례가 많습니다. 2016년부터 2020년까지 임대인의 국세 미납으로 900명의 세입자가 총 335억의 보증금을 돌려받지 못했습니다.

예방법

• 미납국세 열람제도를 활용하세요. 임대인의 동의가 있어야 하고, 계약 체결 후에도 열람 신청이 가능합니다.
• 사회보험 완납증명서나 납세증명서를 요청하세요. 사회보험 미납은 임금 체불 가능성을 나타낼 수 있습니다.
• 등기부등본에서 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등의 기록을 확인하세요.

 

 

 

근저당 등기 말소

 

 

 

• 전세계약서 작성 시 근저당 말소 특약을 명시하세요. 예를 들어, 잔금 지급일에 근저당을 말소하지 않을 시 전세 계약을 무효로 하고 보증금을 반환한다는 내용을 포함하세요.
• 근저당권이 설정된 은행에 미리 문의를 넣어보는 것도 좋은 방법입니다.

 

특약 설정

 

 

 

전세자금 대출

임대인은 임차인의 전세대출 진행에 협조하고, 문제가 발생할 경우 가계약금을 포함한 계약금을 반환하는 조항을 넣으세요.

전세보증반환보증 가입불가 방지

보증 가입이 불가능한 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환하는 조항을 넣으세요.

근저당 말소 불이행 방지

잔금 지급일에 근저당을 말소하지 않을 시 계약을 무효로 하고 보증금을 반환하는 조항을 넣으세요.

확정일자 중 근저당설정 방지

임대인이 소유권변경, 근저당 설정 등을 하지 않기로 하고 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 보증금을 반환하는 조항을 넣으세요.

보증금 반환 명시

임대인은 계약기간 만료 시 보증금을 반환하는 조항을 명시하세요.

하자시 협조 요청

기존 주택의 하자는 임대인이 수리해 주는 조항을 넣으세요.

 

 

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